Schweizer Mietverträge erstellen

Für Wohnräume darf die Kaution maximal drei Monatsmieten betragen (Art. 257e OR). Bei Geschäftsräumen gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Die Kaution muss auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters hinterlegt werden. Der Vermieter darf die Kaution nicht für eigene Zwecke verwenden und muss sie nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen, sofern keine berechtigten Forderungen bestehen.

Bei unbefristeten Mietverhältnissen für Wohnräume beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist mindestens drei Monate (Art. 266c OR). Die Kündigung muss auf einen ortsüblichen Termin erfolgen – je nach Kanton sind dies meist Quartalsende oder Monatsende. Bei Geschäftsräumen gilt eine Mindestfrist von sechs Monaten (Art. 266d OR). Befristete Verträge enden automatisch und benötigen keine Kündigung.

Eine Indexmiete ist eine Vereinbarung, bei der der Mietzins an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) des Bundesamtes für Statistik gebunden ist (Art. 269b OR). Bei einer Indexanpassung verändert sich die Miete entsprechend der Inflation. Voraussetzung ist ein befristeter Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit von fünf Jahren. Diese Klausel schafft Planungssicherheit und ist der Standard bei langfristigen Geschäftsmietverträgen.

Nebenkosten sind Aufwendungen, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen und vom Mieter getragen werden können (Art. 257a-257b OR). Gemäss VMWG gehören dazu: Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Lift, Gartenpflege, allgemeine Beleuchtung, Kehricht, Abwasser und Gebäudeversicherung. Reparaturen, Erneuerungen und Investitionen dürfen nicht als Nebenkosten verrechnet werden.

In Kantonen mit Wohnungsnot (z.B. Zürich, Zug, Basel-Stadt, Genf, Waadt) ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter bei Vertragsabschluss ein amtliches Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses auszuhändigen. Dieses Formular informiert über den Vormietzins und ermöglicht dem Mieter, den Anfangsmietzins innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anzufechten.

Die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht ist die erste Anlaufstelle bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter (Art. 274a OR). Bevor eine Klage vor Gericht eingereicht werden kann, muss ein Schlichtungsverfahren durchgeführt werden. Die Behörde versucht, eine gütliche Einigung zu erzielen. Jeder Kanton hat eigene Schlichtungsbehörden – mietdoc.ch fügt die zuständige Adresse automatisch in den Vertrag ein.

Kleintiere wie Fische, Hamster oder Kanarienvögel dürfen in üblicher Anzahl ohne Zustimmung des Vermieters gehalten werden. Für grössere Tiere wie Hunde oder Katzen ist in der Regel die schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich. In Geschäftsräumen ist die Haltung von unproblematischen Bürotieren (z.B. ruhige Hunde) nach Absprache oft unproblematisch.

Bei der Rohbaumiete (üblich bei Geschäftsräumen) wird das Objekt im Rohzustand übergeben. Der Mieter ist für den Innenausbau (Bodenbeläge, Wände, Installationen) auf eigene Kosten zuständig und passt das Objekt seinen Bedürfnissen an. Im Gegenzug ist der Quadratmeterpreis oft tiefer. Wichtig ist eine klare Regelung im Vertrag darüber, ob der Ausbau bei Auszug zurückgebaut werden muss.

Die Vermietung von Immobilien ist grundsätzlich von der Mehrwertsteuer (MwSt) ausgenommen. Bei gewerblicher Nutzung kann der Vermieter jedoch freiwillig zur MwSt optieren (Art. 22 MWSTG). Dies ermöglicht dem Vermieter den Vorsteuerabzug auf Investitionen und Unterhalt. Dies muss im Mietvertrag explizit vereinbart werden. Für reine Wohnräume ist die Optierung nicht möglich.

Grundsätzlich benötigt jede Aussenreklame die Zustimmung des Vermieters und in den meisten Fällen auch eine Bewilligung der lokalen Baubehörde. Im Mietvertrag sollte geregelt werden, wo Beschriftungen angebracht werden dürfen und wer die Kosten für Montage, Bewilligungsverfahren und den späteren Rückbau bei Vertragsende trägt.

Ja. Das Bundesrecht (OR 253-274g) gilt schweizweit, aber die Kantone regeln wichtige Bereiche selbst: ortsübliche Kündigungstermine (z.B. nur März/September in manchen Kantonen), die Pflicht zum Anfangsmietzinsformular (nur in Kantonen mit Wohnungsknappheit wie ZH, ZG, BS), sowie die zuständige Schlichtungsbehörde. mietdoc.ch berücksichtigt diese kantonalen Unterschiede automatisch.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter ein Jahr Zeit, berechtigte Forderungen (Schäden, ausstehende Mieten) geltend zu machen. Ohne solche Forderungen oder nach Ablauf der Frist muss die Bank die Kaution an den Mieter auszahlen. Bei Streitigkeiten kann die Schlichtungsbehörde eingeschaltet werden. Die Zinsen gehören dem Mieter (Art. 257e Abs. 3 OR).

Bei einer Staffelmiete werden im Voraus festgelegte Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten vereinbart (z.B. jährliche Steigerung um CHF 50). Diese Art der Mietgestaltung ist im Schweizer Mietrecht grundsätzlich zulässig, sofern die einzelnen Stufen nicht missbräuchlich sind (Art. 269-270 OR). Die Staffelung muss im Vertrag klar festgehalten werden.